Affitto: come stipulare un contratto per studenti universitari


L'affitto casa a giovani universitari è regolato da contratti appositi se avete un immobile e volete affittarlo seguite le regole per stipulare il contratto così da evitare spiacevoli multe

E’ arrivato il momento tanto atteso di iniziare l’Università, dopo aver scelto facoltà e città dove studiare per molti studenti fuori sede è iniziata la ricerca dell’appartamento giusto.  Per chi ha una casa vuota vicino alle sedi universitarie può sfruttare l’occasione per rendere proficua la casa inutilizzata affitandola così da avere una fonte di entrate e di guadagno extra. 
Sicuramente il vantaggio economico c’è, ma a questo si aggiungono anche dei rischi non indifferenti se si decide di affittare a uno o più studenti universitari. Talvolta l’affittuario dovrà essere molto presente per risolvere di volta in volta i vari problemi che potrebbero presentarsi.

Ecco 6 regole da seguire prima di affittare casa:

  1. Conoscere il vicinato. Affittare casa in un palazzo ove ci sono persone anziane o intolleranti, sarebbe uno svantaggio. Il motivo? I proprietari dovrebbero ascoltare continue lamentele;
  2. Studenti universitari difficili da gestire. Purtroppo ci sono anche questi casi, ovvero studenti rumorosi, ritardatari nei pagamenti delle utenze, e che danneggiano gli arredi. In questo caso sul contratto si potrebbe inserire un elenco di ciò che viene fornito, dello stato e la clausola di restituirli integri, pena il pagamento di una penale per risarcire i danni. Per quanto riguarda il pagamento delle bollette, meglio se il proprietario le paga personalmente e poi si fa restituire i soldi dagli inquilini, così non ci saranno ritardi. 
  3.  Per evitare case sovraffollate sarebbe bene stabilire il numero di inquilini. Quindi meglio valutare la grandezza degli spazi comuni e il numero di bagni a disposizione.
  4. Fornire ogni stanza con la mobilia necessaria in modo che ogni stanza sia autonoma e non siano necessari ulteriori interventi da chi l’affitta.  
  5. Chiedere una caparra di due mensilità.
  6. Per la scelta degli inquilini potete mettere annunci online o affidare la ricerca agli affittuari, in modo da scegliere persone affini al loro carattere. 

Il contratto d’affitto

Il contratto d’affitto per stanze studenti è la scelta migliore per evitare brutte sorprese e tutelarsi da eventuali problemi.  Stipulando un contratto d’affitto i locatari saranno, quindi, in regola con la legge e i conduttori potranno essere tutelati. Vediamo le diverse soluzioni contrattuali.

Contratto a canone concordato

Questo tipo di contratto ha una durata di 3 anni che si rinnova per altri 2 a meno di altre comunicazioni. Inoltre, il locatore e il locatario non hanno autonomia, le decisioni vengono prese dalle associazioni rappresentanti. Questi decidono il canone e una clausola sulla rescissione. In caso di disdetta illegittima da parte del locatore, l’affittuario può chiedere un risarcimento non inferiore a 36 mesi in base al canone pagato.

Contratto transitorio

È la formula che pone meno vincoli ad entrambe le parti. Infatti il contratto ha una durata che va da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi. Il rinnovo non è automatico, ma deve essere fatto attraverso la stipula di un nuovo contratto. Sia il conduttore che il locatario, possono fornire la documentazione, da allegare al contratto scritto, in cui spiegano le necessità che li spingono a scegliere questa forma di contratto. 

Contratto per studenti universitari

Questo contratto ha valenza territoriale e può essere adottato solo nei comuni in cui ci sono sedi universitari, perché rivolto agli studenti fuori sede, che per frequentare il corso di laurea devono allontanarsi dalla città di residenza. Il contratto dura da 6 a 36 mesi e si rinnova in automatico, tranne disdetta. A Rimini il Comune nel 2018 ha stipulato un nuovo accordo territoriale

Come recedere un contratto

Nel momento in cui si affitta casa, può succedere che uno dei due voglia scindere l’accordo sottoscritto. In base alla legge, all’interno del contratto si può inserire una clausola rescissoria a favore del conduttore, che gli permette di rompere il contratto in qualsiasi momento. Di solito esiste un periodo di permanenza minimo dopo il quale la clausola vale.

Se non esiste questa clausola, il contratto si può scindere solo in caso si gravi fatti oggettivi dimostrabili, sopravvenuti durante il periodo di locazione e tali da non poter più assicurare la presenza nella stanza. I motivi possono essere l’abbandono degli studi, gravi problemi di umidità, ecc. 

A differenza dei conduttori, per i locatari non ci sono le stesse tutele. Si può negare il rinnovo automatico dopo la prima scadenza solo se:

  • la stanza deve essere usata per sé o per un parente;
  • se il conduttore ha a disposizione un altro alloggio simile nello stesso comune;
  • se lo stabile ha gravi problemi strutturali che possono essere risolti solo con l’assenza dell’inquilino;
  • il locatore è spesso e per lunghi periodi assente senza un valido motivo. 

Senza clausole o casi particolari, per la rescissione del contratto, il conduttore deve dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Come registrare un contratto d’affitto

Il contratto in forma scritta deve essere registrato obbligatoriamente nel momento in cui supera i 30 giorni. La procedura è semplice e può essere fatta anche per via telematica senza recarsi all’Agenzia delle Entrate. In ogni caso si deve versare un’imposta di registro, pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro

L'alternativa è il regime della cedolare secca, che può essere applicato solamente se diverse porzioni di immobile sono affittate con un contratto di locazione distinto. Il regime prevede il pagamento dell'aliquota sostitutiva pari al 10% o al 21% sostituendo l’imposta per Irpef e addizionali, l'imposta di registro e i relativi bolli.

Sul sito delle Agenzie delle Entrate dell’Emilia Romagna si trovano tutte le informazioni relative ai contratti di locazione

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Cedolare secca sugli affitti


 

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