Vendita e Affitto

Nuda proprietà vantaggi e svantaggi per chi vende e chi compra

Tra le soluzioni immobiliari, la nuda proprietà è tra le più scelte ma esistono dei pro e contro, ecco quali sono

Redazione 25 gennaio 2022 16:18

Si sta sempre più diffondendo come tipo di investimento immobiliare, l’acquisito della proprietà ma non il diritto di usufrutto. Stiamo parlando della nuda proprietà che non è altro che il valore commerciale di un immobile, decurtato dell’usufrutto. L’usufrutto a sua volta rappresenta il diritto di poter utilizzare un bene, dunque il diritto da parte del beneficiario (usufruttuario) di poter alloggiare in casa per tutta la vita.

Normalmente il prezzo di queste soluzioni è molto interessante ma si tratta di una formula particolare in cui chi acquista non può godere immediatamente del bene.

Nonostante questo è una formula immobiliare che ha molto successo perché guarda al futuro: la spesa per la casa è ridotta rispetto ad altre soluzioni, inoltre, c’è la possibilità di usufruire della casa negli anni successivi.

Come funziona la nuda proprietà

Nuda proprietà e usufrutto non sono la stessa cosa, esistono delle differenze che è bene evidenziare. La nuda proprietà è caratterizzata dalla vendita di un immobile, conservando al tempo stesso il diritto di godimento da parte di chi lo ha ceduto per tutta la sua vita.

Al contrario, l’usufrutto permette al venditore di conservare questo diritto anche quando non è più proprietario. La vendita della nuda proprietà non è altro che la cessione della casa (ma anche di un negozio o di un fabbricato) a un prezzo ben preciso: si tratta del valore dell’immobile a cui bisogna togliere l’usufrutto. L’usufruttuario potrà quindi incassare quanto pattuito con la cessione, continuando ad abitare nella casa; in alternativa può anche riscuotere l’affitto nell’ipotesi di locazione a soggetti terzi. In poche parole usufrutto e nuda proprietà sono due facce della stessa medaglia.

Nuda proprietà e acquirente

Nel caso di nuda proprietà il vantaggio più importante per l’acquirente è nel prezzo, che è più basso rispetto a quello previsto con formule immobiliari differenti, una differenza determinata dal fatto che questa persona non sfrutta immediatamente la proprietà. La soluzione diventa molto utile in una serie di situazioni, come ad esempio quando un familiare vuole comprare un’abitazione al figlio minorenne, in attesa che cresca e possa abitarci in futuro.

Il possesso della nuda proprietà

Vita natural durante: è questa la condizione da rispettare quando si gestisce una nuda proprietà. Nel momento in cui il venditore dell’immobile muore, l’acquirente diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:

L’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20 anni
L’immobile subisce una distruzione parziale o totale
Si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario

Valutazioni e requisiti in caso di nuda proprietà

Un aspetto da analizzare in caso di nuda proprietà è l’età del venditore. Più sarà anziano e maggiore diventerà il prezzo della cessione, in quanto l’usufrutto tenderà ad essere più breve. Si tratta di un atto di vendita vero e proprio e per la formalizzazione bisogna affidarsi a un notaio, evitando le scritture private.

Dopo che le parti si sono messe d’accordo il pagamento può avvenire in un’unica soluzione oppure in maniera rateizzata. La suddivisione delle spese è altrettanto importante. La manutenzione ordinaria è a carico dell’usufruttuario, mentre quella straordinaria (ad esempio ristrutturazioni e rifacimenti) è competenza del nudo proprietario. Tornando a parlare dell’usufruttuario, il suo compito è anche quello di pagare le tasse comunali, vale a dire Irpef, Imu e Tari.

Come si calcola il prezzo dell’immobile

In caso di nuda proprietà, il prezzo dell’immobile deve essere calcolato in modo molto preciso. Si comincia anzitutto con una perizia redatta da un professionista, così da accertare il valore di mercato della casa.

A questo prezzo, poi, si applica un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario. Tutti i coefficienti sono decisi a cadenza periodica dal Ministero dell’Economia, prendendo spunto dall’aspettativa di vita in Italia e dal tasso di interesse legale in vigore in quel momento.