Case vacanza, il Covid non piega la Riviera: tre città in vetta alla classifica

Il primo posto in regione svetta ancora Milano Marittima, con un prezzo massimo di top nuovo di 6.500 euro. Seguono al secondo posto Riccione (5.900 euro) e al terzo posto Cesenatico (5.500 euro). La top ten regionale vede poi al quarto posto Cattolica (4.600), al quinto Rimini (4.300 euro), al sesto Cervia (4.000 euro), al settimo Pinarella (3.600 euro), all’ottavo Marina di Ravenna e Lido di Savio a pari merito (3.100 euro), al nono Punta Marina Terme e Marina Romea a pari merito (2.900 euro) e al decimo Lido degli Estensi assieme a Lido di Spina a pari merito (2.700 euro).

Sono alcuni dati contenuti nell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2020 di Fimaa, con la collaborazione della Società di Studi economici Nomisma, presentato giovedì dal Sindacato provinciale Fimaa Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, presso la Sala Convegni ‘Antonio Batani’ di Confcommercio Ascom Cervia. L’iniziativa è stata realizzata con il contributo della Camera di Commercio di Ravenna. Durante l’incontro sono stati forniti i prezzi minimi e massimi medi di compravendita degli appartamenti turistici in regione e i canoni minimi e massimi degli appartamenti più richiesti.

Prezzi minimi e massimi medi di compravendita in regione (€/mq commerciali)

Il mercato delle abitazioni per vacanza

Quest’anno le performance che emergono dall’osservatorio immobiliare turistico risultano estremamente condizionate dagli effetti provocati dalla pandemia da Covid-19 sull’economia nazionale, e in particolare sul settore turistico. Per quanto riguarda le quotazioni delle case per vacanza nelle località turistiche, l’osservatorio rileva una ulteriore flessione nell’ultimo anno monitorato, pur con intonazioni differenti rispetto alle localizzazioni e alla tipologia di abitazioni, non solo per effetto della debolezza del mercato immobiliare come negli anni precedenti, ma anche per la profonda incertezza dettata dall’attuale congiuntura. La variazione media, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate manifesta una riduzione dei valori di mercato dello 0,8% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra- 2,8% e +2,4%.

La flessione dei valori riguarda tutte le tipologie seppur con intensità diverse. Le case vacanze “top nuove” segnano una variazione minima e massima che oscilla tra -2,8% a +1,6% mentre le abitazioni periferiche segnano una variazione che oscilla tra -1,6% e +1,5%. Se consideriamo la media delle destinazioni turistiche monitorate, il prezzo medio di un’abitazione turistica viene quotato intorno a 2.220 euro al mq commerciale, che rappresenta la sintesi dei valori differenziati per tipologia abitativa e località turistica. Concentrandosi sulle abitazioni top nuove, le quotazioni medie si attestano su valori che superano i 3.000 euro al mq, le abitazioni centrali usate presentano valori che oscillano tra 1.995 e 2.155 euro al mq mentre le abitazioni periferiche usate si mantengono tra 1.350 e 1.500 euro al mq.

Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, evidenzia un +0,2% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione del mese e delle località turistiche, compreso tra -6,7% e +1,4%. Il mercato della locazione è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 434 € per il mese di giugno, 615 € per luglio e 794 euro per agosto.

Secondo gli operatori del settore, quest’anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (55%), sebbene con minore intensità rispetto allo scorso anno, a fronte di un aumento della componente che esprime la duplice finalità (investimento ed uso personale) che arriva al 26%. La quota restante è riconducibile a finalità di investimento (19%). Rispetto alla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, la domanda di abitazioni per vacanza risulta sostenuta in prevalenza dalla componente domestica nell’85% delle risposte, mentre nel restante 15% risulta alimentata da soggetti stranieri con percentuali simili allo scorso anno.

La domanda di locazione di case vacanze ha invece risentito più velocemente delle restrizioni imposte ai viaggi internazionali: secondo gli operatori la domanda straniera passa dal 29% al 18%. È stato poi chiesto agli operatori di descrivere il profilo delle famiglie che prendono in locazione una casa per vacanza per almeno un mese e le dotazioni richieste. Si tratta, anche quest’anno nella maggioranza dei casi, di famiglie numerose con 4 e più componenti (oltre il 78% delle risposte) e, in misura minore, con 3 componenti (18,4%). Solo in piccola parte la domanda di locazione proviene da famiglie con 2 componenti (2,6%). Si modifica invece la provenienza degli affittuari: cala la domanda estera (dal 16% al 6,7%) e aumenta la domanda di locazione che proviene dalla stessa regione (dal 30% al 37,8%), mentre si mantiene quasi stazionaria la domanda proveniente da altre regioni (dal 54% al 55,6%).

Per quanto riguarda le dotazioni, sono richieste in prevalenza abitazioni con balcone o terrazzo abitabile (92% delle risposte), con una cucina ben attrezzata, in localizzazioni adiacenti all’attrattore turistico e possibilmente con posto auto. In conclusione, il quadro che emerge in quest’ultimo anno risulta estremamente condizionato dagli effetti della pandemia da Covid 19 e dalla flessione della domanda turistica nazionale ed internazionale, sebbene in recupero nei mesi estivi. Per quanto riguarda il segmento delle compravendite, la percezione degli operatori rispecchia l’incertezza dell’attuale congiuntura e il clima di attesa rispetto all’evolversi della situazione da un punto di vista economico e sanitario. Tutto ciò si riflette in un ulteriore ridimensionamento dei valori di mercato, con un’intensità che dipenderà dell’evolversi della pandemia. Il mercato della locazione viene invece percepito più stabile, sia rispetto ai contratti che ai canoni applicati, anche per effetto di una maggiore preferenza del turista verso la casa vacanza soprattutto in questo periodo di pandemia da Covid-19.

Gli interventi

Hanno aperto la giornata i saluti del Nazario Fantini Presidente Confcommercio Ascom Cervia e Presidente Fimaa Cervia, Mauro Giannattasio Segretario Generale della Camera di Commercio di Ravenna e Cesare Brusi Direttore Confcommercio Ascom Cervia. L’intervento di apertura è stato affidato a Luca Dondi dall’Orologio Consigliere Delegato Nomisma; sono seguiti poi Fabrizio Savorani, esperto del settore immobiliare turistico Fimaa e Ivano Venturini, presidente Fimaa Confcommercio Emilia-Romagna.

"Oggi sono a rappresentare sia Confcommercio Ascom Cervia sia la categoria dei mediatori immobiliari - spiega Fantini - Ringrazio, innanzitutto, il coordinamento provinciale per avere scelto di nuovo la sede di Cervia per la presentazione di questi dati importanti legati all’analisi del settore che, mai come in questo momento, sono fondamentali per capire come muoverci nei prossimi mesi e anni. Ringrazio anche la Camera di Commercio di Ravenna per il sostegno. Sono stati mesi difficili, caratterizzati da eventi che nessuno avrebbe mai potuto prevedere, e altri mesi complessi ci attendono all’orizzonte. Sul commento ai dati devo confermare che, per quanto riguarda il settore immobiliare, a Cervia, rispetto allo scenario che ci eravamo immaginati, la stagione è stata oggettivamente migliore. Gli scenari infausti non si sono presentati ed è andata meglio di come ci aspettavamo. Vero è che non tutte le categorie sono riuscite a cavarsela bene, ma il settore immobiliare ha resistito. Dobbiamo ritenerci fortunati perché le esigenze imposte dal Coronavirus ha permetto di concepire la casa come luogo sicuro per la propria vacanza e, in questo, Cervia si dimostra capace di avere grandi e ampi spazi legati alla natura che offrono tranquillità e sicurezza non solo in termini di percezione ma in termini reali".

"E’ fondamentale, soprattutto in momenti difficili come questo, conoscere per poter agire in modo corretto e mirato - aggiunge Giannattasio - Dobbiamo tenere conto che il mercato immobiliare rappresenta 1/5 del PIL e 1/3 degli impieghi bancari riguarda il mercato immobiliare. Ora serve un intervento tempestivo perché la figura del mediatore sta cambiando. Abbiamo chiaro che internet non può sostituire il mediatore che continua ad essere una figura di riferimento che dà legittimità, sicurezza e affiancamento insostituibile".

"Il mercato immobiliare ravennate dimostra segnali di buona tenuta nonostante il contesto di riferimento sia particolarmente difficile - conclude Dondi Dall'orologio - Sono soprattutto le località più rinomate a fare registrare andamenti migliori e all’interno di queste la fascia alta del mercato a dare maggiori segnali di vitalità. Questo è necessariamente legato alle capacità reddituali e a una distribuzione di ricchezza che tende ad essere sempre più sperequata. Però anche la pare generale del mercato ha dimostrato buoni segnali di tenuta in controtendenza rispetto a una dinamica nazione che invece ha già assorbito anche dal punto di vista immobiliare le difficoltà che si registrano sul fronte economico".