Il mercato immobiliare a Rimini nel 2017: aumenta il numero delle compravendite, in continuo calo i prezzi medi di vendita

Il settore residenziale di Rimini è in crescita: aumenta ancora il numero di transazioni portate a termine nel primo semestre 2017, mentre continua l'andamento negativo dei prezzi medi di vendita nel comune romagnolo.

Il mercato immobiliare di Rimini e provincia registra, come quello della maggioranza dei comuni italiani, un'ulteriore espansione nel primo semestre 2017, rispetto al medesimo periodo del 2016. Nel comune romagnolo, in particolare, sono ancora in aumento le NTN, numero di transizione normalizzate, nonostante l'imponente scatto in avanti del flusso delle compravendite che si è avuto nel biennio 2015-2016. Ancora negativo, invece, l'andamento del prezzo medio di vendita, che non accenna ad arrestare la sua corsa verso il basso, iniziata ormai diversi anni fa.
Negli ultimi due anni, a rendere possibile questa crescita del mercato immobiliare delle compravendite è stata la compresenza di almeno tre condizioni fondamentali e decisamente favorevoli per chi intende acquistare casa o investire nel mattone: in primo luogo, sicuramente, bisogna constatare l'alta disponibilità di abitazioni disponibili in vendita, sia nuove che ristrutturate o riqualificate, che, complice il complessivo andamento in negativo dei prezzi medi, vengono venduti a valori decisamente più bassi che in passato; a questo si aggiungano i bassi tassi d'interesse sui mutui, ad oggi ai minimi storici, che rendono molto più accessibile e conveniente questo tipo di finanziamento e la moltitudine di Bonus Fiscali sulla casa erogati dal Governo, in aiuto proprio a chi intende acquistare, ristrutturare o riqualificare un immobile.
Questi tre fattori, però, non è assicurato che continuino a coesistere ancora a lungo, in particolare i tassi d'interesse sui mutui, il cui valore è sempre molto instabile e soggetto a forti variazioni in tempi estremamente brevi. Inoltre, per quanto ancora sembra lontano questo scenario, gli addetti del settore stanno lavorando e si augurano un'inversione di tendenza per quanto riguarda il trend dei prezzi medi di vendita, condizione fondamentale per una reale e sana crescita del mercato immobiliare. Infine anche i Bonus Fiscali per la casa, per quanto pare ormai certa la loro proroga nella Legge di Bilancio 2018, non è detto vengano confermati in toto anche per i prossimi anni. In breve, potremmo dire che se c'è un momento proficuo per acquistare casa o investire nel mattone, è sicuramente questo.
Analisi del mercato immobiliare di Rimini.
Il mercato degli immobili in vendita a Rimini è sicuramente particolare e fortemente influenzato dalla posizione, che affaccia sul mare Adriatico, ma soprattutto dalla stagione estiva che, non siamo certo noi a scoprirlo, è meta turistica di molte famiglie e ancora più giovani o stranieri. Va anche notato come il comune di Rimini non sia l'unica forza portante della provincia che prende il suo nome, ma che possa contare su altre città e cittadine che richiamano ogni anno numerosi investitori. Nel primo semestre 2017, dunque nei mesi da gennaio a giugno, infatti, nel solo comune di Rimini si è registrato un sostanziale equilibrio rispetto al medesimo periodo del 2016, con un aumento percentuale del solo +0,3%, dato dovuto anche al forte aumento, l'abbiamo già accennato in precedenza, che si è registrato nel biennio 2015-2016, quando nei primi sei mesi si è avuto un aumento di NTN del +21,7%. Diversa la situazione se, invece, andiamo a considerare l'intera provincia di Rimini: in questo caso la crescita del mercato delle compravendite è sicuramente più cospicuo, si è infatti passati dalle 1.284 transizione del primo semestre 2016, alle 1.378 del corrispondete arco temporale del 2017, che in percentuale si traduce in un +7,3% (nel biennio 2015-2016 l'aumento era stato del +17,2%).
In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune di Rimini e dell'intera provincia, nel biennio 2015-2016 e nel solo primo semestre degli anni 2015, 2016 e 2017.
Tab. 1 (2)-2
Composizione dell'offerta e prezzi medi di vendita.
Per renderci realmente conto dell'andamento del mercato residenziale di Rimini, andiamo ad analizzare la composizione dell'offerta immobiliare nel comune romagnolo, rifacendoci ai dati messi a disposizione dal portale Riminicasa.it , costantemente aggiornati sulle tendenze e sull'andamento del settore degli immobili in vendita. In città, la tipologia di abitazione che ha la maggiore presenza è sicuramente l'appartamento in condominio: questa tipologia occupa infatti ben l'85% degli annunci sulle bacheche online e delle agenzie immobiliari. Tra di essi spiccano quelli con due camere da letto (31,5%), seguiti a ruota da quelli con una sola camera (29,6%); più staccati troviamo i monolocali (13%) e gli appartamenti di grandi dimensioni, con tre o più stanze da letto (11,1%).
Per quanto riguarda il costo medio degli immobili residenziali nel comune di Rimini, l'andamento degli ultimi anni, come già detto in apertura, è in continuo calo dal 2014 ad oggi, e si allontanano così sempre più i valori pre crisi immobiliare, ma il dato che preoccupa gli addetti ai lavori è il trend di decrescita, che non accenna ancora a rallentare. Solo per fare un esempio, prendiamo in considerazione il mese di ottobre degli ultimi anni: se nel 2014 si poteva vendere un immobile, in media, a un prezzo di circa 2.963 €/m2, nel 2016 il valore al metro quadro era già calato vertiginosamente a 2.554 €, e ancora peggio se si va a controllare i valori dell'appena conclusosi ottobre 2017, in cui il prezzo medio di vendita è stato di 2.476 €/m2, circa 500 € in meno in soli quattro anni è un dato decisamente preoccupante.
Prezzi nelle principali zone di Rimini.
Come detto, il comune di Rimini presenta una situazione differente rispetto a quasi tutti gli altri capoluoghi di provincia dell'Emilia Romagna: per studiare l'andamento dei prezzi nella aree più centrali del comune romagnolo, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all'Agenzia delle Entrate, aggiornati al primo semestre 2017.
B1 - Centro Storico e B2 - San Giuliano Mare: nel cuore della città, che per omogeneità di prezzi abbiamo allargato fino al fiume Marecchia, troviamo prezzi mediamente alti: in questa zona, un immobile in buone condizioni, si può acquistare ad un prezzo che oscilla tra i 2.250-2.300 €/m2 e i 3.300-3.400 €/m2.
B5 - Corona Urbana: rispetto al Centro Storico, nella zona B5 che comprende tutta la Corona Urbana intorno al centro città, i prezzi delle abitazioni sono decisamente inferiori: qui immobili residenziali in buono stato conservativo si possono trovare a prezzi compresi tra i 2.100-2.150 €/m2 e i 3.000-3.100 €/m2.
B7 - Marina Centro: è questa la zona compresa nel comune di Rimini ad offrire al pubblico i prezzi più alti del capoluogo: qui, un immobile residenziale conservato in buone condizioni, si può acquistare ad un prezzo racchiuso tra i 2.650 €/m2 e i 3.900 €/m2; in questa zona, però, anche gli immobili considerati “economici” perché in condizioni più trascurate o perché bisognosi di interventi di riqualificazione o ristrutturazione, hanno comunque prezzi decisamente alti, che vanno dai 2.500 €/m2 ai 3.600 €/m2.

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